2017年3月28日 星期二

我的REITs組合(2017年3月27日)

  房地產信託基金(REITs):是以信託方式組成,主要投資於房地產項目(例如住宅、商鋪、辦公室等)的集體投資計劃,旨在提供定期租金收入回報。香港法例規定必須將淨收入90%以上的金額作為股息分派,由於股息就是租金收入,理論上可對抗通漲。
  我一向以為,以香港人對磚頭收租的痴迷程度,REITs應該大受歡迎才是,因為這是最直接投資房地產收租的替代工具。但事實並不是如此,香港股市現在只有十一隻REITs,其中有五隻的主要物業還是在中國大陸,比起美國、日本、加拿大甚至新加坡REITs的資產及普及程度差得太遠。有很多投資港股的人甚至不知道REITs是甚麼,也不知道領展(823)其實也是其中一隻REITs,只把領展當成是一隻普通收租股或增長股。
  我現時手頭上的香港REITs只有越秀房產信託基金(405)及置富產業信託(778)兩隻,正準備射倉到IB戶口,以便作為抵押減低槓桿率,提高安全系數。
  我之所以選擇越秀房託,主要是貪其息率高達7%以上,資產質素也有不俗潛力(例如擁有廣州IFC),但我對大陸公司始終存有戒心,而且其母公司越秀投資(123)經常視之為套現工具,這是我所不喜的。
  至於置富房託,息率並不太高(約5.6%左右),但勝在資產主要是屋苑商場,受經濟週期影響較低,租金收入相對穩定,我主要是用來代替以往過早沽出的領展房產基金(823)。至於領展,論息率並不吸引,市場上視之為增長股,但我有些懷疑其高增長能否長期保持下去。
  由於已有太多Blogger分享對港股(包括REITs)的看法,我又沒有甚麼獨到之秘,就獻醜不如藏拙,不在這裏詳細分析了。
  相比香港REITs,新加坡REITs(SGX REITs)的闊度與深度就不可同日而言了。SGX REITs總數多達三十八隻,類型有商辦、商場、商用、工業、酒店、醫療、資料中心等等,平均息率更接近7%。而最具吸引力的,是投資SGX REITs所收的股息不需繳稅,全數入袋,成為我最喜愛的收息工具之一。
  我現在的SGX REITs組合如下:
  由於IB的槓桿率是以整個組合計算,考慮到匯率風險,所有SGX REITs我都是以借入新加坡元的方式買入,而且星幣的借貸息率比美元還低呢!
  其實我本來是希望投資新加坡的REITs ETF的,這樣就不用傷腦筋去選股。但是根本沒有,只能找到一隻SGX BYJ,追縱的指數是SGX APAC Ex-Japan Divided Leaders REIT Index,只是新加坡上市的亞太地區(除日本)房地產ETF,根本不是我想要的新加坡地產ETF。
  至於我如何選擇以上的組合?其實並沒有做過甚麼工夫,簡單來說就是「抄」,約略評估一下各REITs的收益率、資產值、資產分類、PE、波幅等,再參考(抄考)一下其他Blogger的選擇,就組成了以上的組合。基於懶系投資的原則(其實就是懶),我沒有能力深入分析每隻SGX REITs的財務與營運狀況,只能盡量分散,用組合去平衡風險。
  有趣的是,其中一隻Mapletree Greater China Commercial Trust (豐樹大中華商業信託),其持有的主要資產就是香港的又一城商場。又一城不屬我喜歡逛的那類商場,但據其商鋪分佈、位置及人流的狀況,及諮詢其他用家(包括內子及其中產親戚)後,我認為又一城不失為香港的極優質商場之一,而且股息率以現價計達到7.4%以上,比許多在香港上市的REITs質素好得多。
  此外,Ascott Residence Trust(雅詩閣公寓信託)在三月初宣佈供股計劃,每100股供29股,供股價0.919。消息一出,A68U股價就由1.175跌至最低1.055。雖然如此,我還是選擇供股,還額外多供了一點,方便把持股數目湊成整數。這是我第一次在IB進行供股操作,原來簡單得很,到時到候IB就會發訊息給你,然後你在帳戶管理內的Message Centre填寫自己的意願即可。


(後記:我的新加坡REITs組合其實參考(抄考)了天路客兄、Starman兄等人的組合,謹此致謝!)

51 則留言:

  1. 應該係 A68U,哈哈,我都係抄其他 blogger 買新加坡 REIT

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    1. 係喎,打錯字添,即改!
      多謝指正。

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  2. 風兄的文章確實造福人群👍你唔出書真係嘥咗~

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    1. Cherry姐你太過獎啦,我何德何能。你已是美股專家之一,講出書都一定係你出先啦:)

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    2. 我呢哋料都出到書,只會害咗人😂😂

      但某程度上,本地的出書門檻,實在參差得嚇人。如俾我撰,寧願以在seeking alpha發文為長遠理想(幻想)好過~

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  3. 抄完追風兄D債, 再抄埋REIT

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    1. 無所謂,我咪又係抄下呢度,抄下嗰度,哈哈。

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  4. 我都是跟風兄一樣, 抄考天路客及Starman兄的Blogs, 上個月開始看資料, 今個月買了AW9U, C38U, ME8U 三隻。因之前一直未找到合適投資, 手上現金比例边高, 現在不知是否分段加大投資, 還是一次過投。

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    1. 其實追求定期收入的話,價格不用太上心。通常我都會心急盡快完成組合的配置,因為未來漲跌未知,息率就有數得計。我有一種做法:
      分三或四註分段投資,但限定時間。例如,在某低位排定一個限價盤,一個月內跌至該低位就入一註,超出一個月都沒有跌至該低位,就現價入。在下一個月用相同做法,餘此類推,通常三個月內就完成了組合配置。

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    2. 謝謝風兄提点, 我之前做配置一直沒遵守時間表, 希望今年之內有個合理的pie chart !

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  5. 多謝風兄的分享。我也有A68U, 及巳供股。現觀察S6NU, ADQU,但兩者為Trust, 而非Reits。誠如風兄所言,新加坡高息選擇何其多!

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    1. 是的Joe兄,只要衝出香港,放眼世界,就會發現投資選擇闊得多,並不需一昧只困在港股內。

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    2. S6NU是零售物業信託,ADQU是高爾夫信託,兩者主要資產都在日本,除高息外,敢問Joe兄有無特別理由看中這兩者?

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    3. ADQU呢個Trust幾特別, 相信投資世界裏Golf Trust不多, 賣点是日本有很多退休人士weekdays会去打golf, 收入有一定保証, 但收入同晴天日子掛钩

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  6. 香港的 REITs 種類的確太少﹐而且物業太集中在中國。

    好像最近北京 2016 年下半年更改了房產稅稅基﹐春泉產業信托 (1275) 就因此要交租金收入的 12% 稅給北京稅局﹐空置也要交 1.2%﹐未來中國房地產稅改機會應該不少﹐分派一定會受影響。

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    1. 我覺得只要是有關中國業務的股票,不管是不是REITs,就要承受中國的政策風險,某程度上與投資REITs想得到穩定收入的目的背道而馳。所以這些REITs只能用高息來吸引投資者。

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  7. 你同我個組合好重疊~~~ 哈哈
    係我有印尼商場REITS D5IU!

    另, 最唔生性係STARHILL GLOBAL REITS,仲坐緊艇!

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    1. 咁啱??會唔會我都抄考過你個倉自己都唔記得?:P
      P40U的確幾唔生性,不過都跌到差唔多五年低位,應該已搵到支持位。

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  8. 新加玻的醫療和物流reit我都有興趣,可惜未有深入睇,或者都係直接炒風兄算,呵呵呵

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    1. 呵呵,Mike兄唔驚搭沉船就隨便抄啦。

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    2. 我好細注,好輕,唔會沉,哈哈

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  9. 風兄,ACV和A68U都似乎唔係醫療相關,你圖內的分類是否唔update?

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    1. 係hospitality呀!食咗幾隻字添!!

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    2. 個分類原本係俾自己睇的,所以求其打D字俾自己認到就算,無留意到打漏幾隻字母Hospitality變Hospital意思差咁遠:P
      已改正,多謝告知!

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    3. 哈哈哈,原來係咁。

      好耐之前睇信報月刊介紹過物流Reit,等我都望下先

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  10. 想了解 REITS, 楊書健《投資房託全手冊》這本書不錯。

    https://play.google.com/store/books/details/%E6%A5%8A%E6%9B%B8%E5%81%A5_%E6%8A%95%E8%B3%87%E6%88%BF%E8%A8%97%E5%85%A8%E6%89%8B%E5%86%8A?id=DswFCwAAQBAJ

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  11. 見好多blogger都有介紹新加坡Reits, 睇黎真係幾吸引。

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    1. 係呀,勝在息高又無股息稅,唯一缺點係無ETF,否則更多人買。

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    2. 已經有index出左,希望遲下有相關既ETF啦

      不過老老實實我對那些資產在印度和印尼的reit有戒心

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  12. 嘩,剛入風中追風既blog,乜原來咁多網友對SG REIT有興趣,咁等我又開心些牙下另一個blog:
    http://singaporeanstocksinvestor.blogspot.hk/

    ASSI可以話係Singapore REIT既散戶blog王,大家不妨參考下

    PS:我13年已經開始投資Singapore REIT ^^"

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    1. 謝謝redponza推介。
      你投資Singapore REIT的經驗豐富,多多指教!

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  13. 謝謝風兄介紹。請問風兄是透過什麼渠道借新加坡元?跟“IB的槓桿率是以整個組合計算“關係又是什麼呢?

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    1. 沒有新加坡元,直接買新加坡Reits就是直接借新加坡元去買了,就有坡元負債。

      槓桿率就是以你持有的總資產值(未減負債)除以淨資產值(總資產減負債),資產與負債中有不同貨幣就轉為統一貨幣(例如美元)才計算。例如總資產有2000美元,但淨資產1000美元,槓桿率為2/1=2。

      如果不明白我在說甚麼,建議先搞好基本財務知識,不要隨便借貸投資。

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  14. 風兄您好,您提到SGX REITs總數多達三十八隻,請問哪裡找得到名單?

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    1. 現在是三十三隻:
      http://www.sgx.com/wps/portal/sgxweb/home/marketinfo/securities/reits

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  15. 本人最近聽到某网台提到SGX REITs 息口有7厘咁多,請問点样買? 是否经银行投资部買??請指教一下

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    1. 香港不少銀行與證券所都可買賣,例如星展與輝立。而IB等美資網上平台佣金較低。

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  16. 谢谢回覆,明天去倘星展,因本人没有開IB户.

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  17. 你好 我剛好有寫一篇豐富大中華REITS 有空可以參考一下

    http://www.antaiinvestment.com/blog/2017/07/04/mapletreegreatchina01/

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  18. 我見債價唔一定係100,有啲108可能更高,到期得返100%,咁咪賺息虧價囉?學野中,請指教

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    1. 所以債券有票息率與孳息率之分,孳息率就是照交易價計算,債價升則孳息率跌。建議在投資債券前先瞭解債券的一些基礎知識。

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  19. 現時如在IB借SGD 買S-REITS, 利息約2.5%, 收息率約6%-7%, 淨利差3.5%-4.5%。隨著美國加息,IB SGD 利息亦會向上,但REIT 價格應下跌,最後這方式的投資是否會利差收窄又蝕價?

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    1. Reit價格應下跌是否人云亦云?加息代表經濟好轉,經濟好轉對收租股影響如何?
      利差收窄就不要借那麼多,收息為主卻為何又要擔心蝕價?
      各人有各人判斷,世上沒有完美的投資,投資本來就不是一勞永逸的事。

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    2. 謝謝。真係要認清投資目標,如果要穩定現金流,就不應太在意短期價格上落,否則顧此失彼。其實本人現時才可始建立REITS 組合,亦有剩餘現金,買SGX REITS 面對有2個選擇
      1) 要減滙率風險,就要借坡紙,唔好處是利差減少及將來加息
      2) 將港元轉坡紙,直接買 REITS,好處可賺多些利差,唔好處是滙率風險,由其是現時港匯弱。
      真的要想想那一個較適合。

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  20. 謝謝! 請問你的IB 是那一間, 可有網址? thanks.

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