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2017年2月14日 星期二

台中生活分享-住房篇

  此篇主要分享台中生活的住屋經驗。

  無論租金或樓價,台灣六都中最昂貴的地區是台北市,當地市中心的樓價甚至已達香港樓價的七成左右。次貴的是新北市,再其次由貴至便宜的排列分別是桃園市、台中市、高雄市與台南市。以台中市區為例,樓齡20年、建築面積35坪(約1250呎)、包車位的住宅單位售價約台幣650萬元(即約港幣160萬元)左右。這種單位月租大約台幤18000左右包管理費(管理費大約台幣1500左右),回報率只有大約三厘。而套房回報率好一點,但最多也只有四厘左右。而在台北,由於樓價極高而租金跟不上,一般住宅回報率就降至只有一二厘左右。因此,雖然台灣的樓價最近幾年升幅頗大(尤其台北市),但作為一項收息產品其實並不吸引,而且是港人在台做按揭比較難,買樓出租一般更是不允許作為投資移民的主要業務的。


  無論我或我所認識的在地香港人,大多數都是租樓住的。在台灣租樓,最方便還是直接上591網站(www.591.com.tw),不要太依靠一兩個房屋仲介,因為一來不是很多仲介想做利潤微薄而手尾長的租樓生意,二來仲介最多只會幫你尋找他負責的一兩個地區的租盤,其他地區他並沒有盤源。雖然如此,在591網站放盤的人,多數還是仲介,業主直接放盤還是少數,所以仲介佣金還是是省不了的(我也不建議省,下文會再說明)。


  台中市不同地區的住宅租金都有些不同,例如七期豪宅區、西區、西屯區與南區的名校地段都比較昂貴,但北區、中區、東區與南屯區等租金就相對合理。平均而言,盤源依價錢分為下列幾個級別:


  1. 較便宜的級別是月租金台幣5000至8000元的套房,通常面積為8至12坪(二百至四百多呎不等)左右,通常都是租給單身或商務人仕的。與香港的劏房不同,台灣的套房比較像酒店房,設施齊備,有獨立的洗手間,有些還有簡單的開放式廚房。租金通常都包括了第四台(即台灣的有線電視)、管理費與水費,電費則自付。這種套房的業主一般是不允許租客申請入籍的(入籍是申請台灣身份證的必須手續)。


  1. 第二級別是小型的一房或二房單位,洗手間、廚房與露台齊備,面積大約15至25坪(五百至八百呎不等),租金大約台幣9000至16000元(包括管理費)左右。我在台中租住的就是這類單位。由於當時預算內子與女兒有時會由香港過來住幾天,所以就租了這麼一個在台灣標準而言,一個人住嫌大、三個人住嫌小的單位。


  1. 第三級別就是典型的三房或四房住宅單位,面積由30坪至50坪(一千至二千呎左右)。這種類別的住宅選擇最多,因為一千呎以上單位才是台中住宅的標準,租金就視乎屋內裝修、設施與樓齡而定。一般而言,二十年樓齡、普通裝修、電器傢俬齊備的中古屋,租值在台幣17000至21000元左右。而樓齡在五年內、裝修簇新、電器傢俬齊備的電梯大樓(類似香港的偽豪宅盤),租值大約台幣21000至30000元左右。租金除包括管理費外,還包括一個私家車位(有些是兩個)與一個機車位。


  1. 如果你每月可以付台幣30000元以上的租金,基本上可以租豪宅區(是真豪宅區)或再大些的住宅單位(50坪以上)了。當然這種租盤,我是不會去看的了。


  以我租下的住宅為例,位處台中市北區,鄰近中國醫藥大學,到台中火車站只是十分鐘車程左右。該住宅屬小型整層住家,十年樓齡,樓中樓格局(即複式單位),下廳上房,有兩個小露台,實用面積為15坪(540呎)左右,租金為台幣12000元(即約三千港元)連管理費。由於沒有講價就成交,屋主之後還重新修理了洗手盤及換了一台新的洗衣機才讓我入住。以下是當時看樓時拍下的錄影:

  
  台中還有許多透天厝(即獨立屋),租金與普通住宅差不多(或更便宜),而且不需繳交管理費,適合在香港住慣村屋的人。但缺點是沒有管理處負責處理垃圾,需自己追一天來兩次的垃圾車。台灣的垃圾分類非常細緻,廢紙、鋁罐、玻璃、寶特瓶、金屬、塑膠、廚餘、舊電池等等都要分門別類丟棄,如果加上要追垃圾車,我覺得不是有很多香港人頂得住!


  在找屋過程中,我接觸過不少台灣房屋仲介,一般來說,我遇到的台灣房屋仲介無論態度、忠實度與責任心實在比香港的經紀好得太多了,更不會有香港經紀的古惑與流氓氣。與香港最不同的是,在香港租樓,經紀收了佣金就去如黃鶴;但在台灣租樓,在兩年的租約期內仲介竟然是一直負責到底的。基本上任何時候房子有甚麼事(例如漏水、傢俬損壞、上不了網、退租等等)你都不用聯絡屋主,聯絡仲介就可以了,他會幫你搞。我直到退租那一天,只在簽租約時見過屋主一次(他住在埔里),其他任何事務都是找仲介搞定的,甚至連第四台與寬頻上網都是仲介幫我申請的。我覺得,一個月佣金可以換來兩年的貼身服務(我仲介還是住在我樓下),真是太超值了!


  值得一讚的還有台灣的大樓管理處,以十年樓齡的電梯大樓為例,平均一個月一千多元台幣的管理費(但我遇過的台灣人個個都喊貴),提供的卻是接近服務性住宅的水平。除了廿四小時都有兩人以上(通常其中有一位是年輕貎美的台妹)在大堂對出入的住客微笑打招呼外,諸如幫住客接收網購物品、幫送洗衣、召喚小黃(即幫你叫計程車)、為訪客通傳、看管住客物品等等全部都是服務範圍之內。


  近幾年許多台灣樓盤來香港推銷,不少樓盤的賣點是超大型屋苑(類似太古城)與無敵海景。但是,這兩個賣點對台灣人來說正正都是缺點!台灣人普遍不喜歡大型屋苑,而較喜歡獨立大樓或透天厝。而無敵大海景對台灣人來說,就代表太潮濕了,他們只會拿來作為壓低房價的籍口!


  另外有很多以新發展區為綽頭的樓盤更是陷阱處處,因為這些樓盤多處於都市外圍,對台灣人來說卻是鳥不生蛋、交通不便的荒郊之處,而規劃中的發展也可能隨著政局變幻而隨時改動。以一度推銷得火熱的桃園航空城為例,由於台灣的政黨交替,據聞原先的規劃會大幅縮減,不知甚麼時候才能成型。而新北的淡海新市鎮,是台北新北區最潮濕的地區,兼且交通不便,其發展之潛力很視乎未來的交通相關建設。


  換言之,來港大力推銷的台灣樓盤很多都是在台銷售不出的貨尾或天價豪宅。還有一點,台灣的一手樓是可以與發展商講價的,成交價動輒只是最初訂價的六七折,所以千萬不要傻乎乎地像香港一手樓那樣照發展商的開價去買。



  後記:昨晚驚悉台灣旅巴翻車意外,至今已死33人(詳情),令人痛心!我傾向相信肇事原因是司機太心急回家而超速惹禍,因為即使是台中市區內的公車,一到晚上十點左右(台中公車尾班十點),全都是開得飛快的。台中的交通問題,將在另一篇台中生活分享-交通篇內分享。

24 則留言:

  1. 30 000台幣 = 7 545.6838 港幣!!
    好平喎!係香港,大西北或鳥不生旦0既屯門區都租唔到呢!!

    另,後生台妹管理員有冇同佢影過相?

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    1. 唔敢影呀,年紀相差太大,驚俾人當作咸濕亞叔。
      順便講下,"台妹"在台灣意思係類似香港的"MK妹",台灣女仔唔會鍾意人咁叫佢,要讚人靚可以叫"辣妹"。

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    2. 也好奇問問, 30000 台幣租到咩樣0既屋, 會否有YOUTUBE LINK?

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    3. 30000台幣以上個D我無去睇過呀:P

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  2. 謝謝追風兄有趣的分享=)

    “台灣房屋仲介無論態度、忠實度與責任心實在比香港的經紀好得太多了”
    香港某哋agent真係唔多掂,例也有agent couples會攞客人家的門匙,偷偷上去...

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    1. 係呀,得罪講句,香港地產代理界好多古惑嘢。

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  3. 似日本D 和室WO, 好抵玩!!
    我比較想知如果我唔係移民, 係退休後簽証去住兩三個月, 唔知有無得諗? 外國人的醫療費用貴嗎? 老左就要著重睇醫療水平了

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    1. 我識幾對夫妻都係過去退休,申請三年多次出入證,就可在台灣長住,只需每6個月(3+3)回港一次。
      外國人無健保的話,睇一次私家醫生連藥費大約500台幣,醫院專科就大約千幾台幣。如果你可以Keep住三個月回一次港的話,可考慮買旅遊保險,年費都係千幾蚊,所有門診住院都可Claim。

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    2. 正wooooo!!!
      我完全無諗過可以買旅遊保cover 條數, 風兄果然勁!!

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    3. haha老王兄你太過獎啦。

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  4. 好有用嘅資訊!!等睇下篇.

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  5. 一次過睇哂你全部文章!好好睇呀.....期待出新文^^
    魚兒

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  6. 多謝追風兄的資訊, 看完令人心情愉快.
    感覺到原來台灣生活都不是遙不可及.

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    1. 是呀,其實轉變一下生活有時也不是想像那麼難的。

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  7. Very good呀間屋!仲有埋片睇
    想問下追風兄用創業移民呢個方法困難嗎?thank you

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    1. 創業移民雖然要求資金低,但要5年才可入籍台灣,每年仲要通過營業額、費用、聘用當地員工數量等數字上的核查。此外,還必須符合以下五項要求的其中一項:
      - 獲得國內外創業投資事業投資事業投資,或於政府認定之國際性募捐平台籌資新台幣 200 萬元,即 48 萬港元以上者;
      - 已獲同意進駐政府認定之創新業園區或育成機構者;
      - 取得國內外專利權者;
      - 參加國內外具代表性之創業、設計競賽獲獎,或申請政府鼓勵外國創業家來台專案計劃通過者;
      - 設立符合「具創新能力之事業認定原則」之事業,擔任該事業負責人並投資新台幣 100 萬元,即 24 萬港元以上者。
      簡單講,如果你唔係攞到專利的科研人員或好有創新能力的人,我就覺得好困難啦!

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    2. Thank you!好詳細,睇黎愈來愈收緊了。
      期待你講下台灣開公司既經歴。

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    3. 看完風兄文章,突然發覺自己好有錢(如生活在台灣).

      期待下篇.期待下篇,期待下篇......

      加油!!!

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    4. 另問,投資移民灣要HK$160万. 但台灣有外匯管制, 錢點走??

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    5. 台灣開公司無乜嘢好講,都係跟程序走,坊間有一堆教人移民台灣的書,真係想瞭解多D可以買一本來睇下。
      投資移民係600萬台幣,唔係港幣。開咗銀行公司戶口用投資公司作理由自然可以匯款。

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  8. 見到有Blogger 介紹下面youtube, 如果想多了解台灣,可以看看:

    "是誰偷走台灣的薪水?"
    http://mandy2002hk.blogspot.hk/2017/01/blog-post_29.html


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