今天我們來聊聊兩個話題，房地產和長期投資。
請留意，不是房地產的長期投資，而是房地產和長期投資，兩個話題。
對於房地產，我很久以前就發現了兩種最喜歡被人扭曲的東西：「剛需」與「建築成本」。
剛需支撐房價？
剛需，即剛性需求，應該是主流媒體和房地產仲介最喜歡說的話術，小孩要上學、結婚要買房、老人家退休、改善居住環境等等，都是剛需，但如果你仔細想一想，會發現在他們的定義中，只要是出自於慾望的都會被歸類於剛需，只剩下那些完全不自住、純粹投資的才不是剛需。
事實當然不是這樣，幾乎任何事情都有替代品的。你不買房並不等於要睡公園或睡天橋，租房、住公共房屋（台灣稱社會住宅）或和父母一齊住，一樣可以結婚，小孩一樣可以上學。
甚麼是剛需？生存才是剛需，吃飯和空氣才是剛需，其他東西，都是改善而已。
改善，沿自於慾望，慾望並沒有錯，但你不能說你的慾望就是剛需，你要真這麼想，大概率會做出一些低級錯誤的決定，例如明明面臨失業危機還去借十成按揭購買一幢正在下跌的房子。
改善是為了滿足慾望，滿足慾望就需考慮性價比的問題，除非你擁有取不盡的資源，否則任何追求欲望的行為，都會影響你滿足其他欲望的能力。
你買房的一刻可能會認為其他欲望並不重要，事實上當你花費大量金錢實現買房這個慾望後，你會發現其他慾望的犧牲突然變得極度明顯，包括吃飯、購物、旅遊、轉工、移民等等。買房的錢佔據你收入愈高比例，你就必須犧牲愈多其他慾望，貸款買房不僅是犧牲現在，更要犧牲未來的數十年。
沒有所謂剛需，沒有的，那只是執念，或媒體忽悠你做一世房奴的話術。
既然沒有剛需，就沒有所謂「剛需支撐樓價」這回事，沒有這回事，「自住不用理會樓價虧損」的想法，其實是自我安慰。
想像一下，你在幾年前以1000萬港幣在香港買了一間房子，現在的市場價值僅為500萬港幣，你損失了500萬港幣。500萬這個數字是甚麼概念？如果你的月收入是2萬港幣，代表你要不吃不喝工作21年才能賺回來，考慮到生活開銷，那意味著你得用一生的時間與自由去彌補這筆損失。
這樣想的話，你真的覺得500萬港元的虧損無所謂嗎？因為一句剛需，你寧願犧牲一輩子的自由？
以前香港人以為這種事不會發生，現正在發生，例如去年一個位處西營盤的納米樓「瑧蓺」高層J室，實用面積約221方呎，原業主在2018年10月以1025.2萬港元一手買入，持貨約4年，去年8月以490萬港元沽出，虧損535.2萬港元離場。
這已不是最壞情況，如果原業主拖到今年才沽，虧損會更多。
所以，讓我們務實一點，虧損多少就是多少，這和直接拿走你的錢沒有甚麼區別，並不存在「自住的房子就沒有賺虧」這回事。
同樣的，房市賺多少也是賺，例如香港國安法實施後，很多港人紛紛賣房移民。即使他們只有一套自住房，如果買入價是200萬，賣出時值1000萬，那就是賺了800萬，他們可以自由支配這筆錢，他們可以移民、旅行、投資，自由地去其他地方生活。
這些選擇，是你的房子值200萬時所沒有的，並不存在「我是自住的，所以房子等於沒漲」這回事。
撇除房市剛需的想法，你會明白為何香港的房價跌幅遠超總人口的跌幅（新香港人的補充），而台灣少子化愈趨嚴重，房價卻仍在一直創新高。
建築成本上漲支撐房價？
另外一種話術就是「建築成本」，這種說法是，由於建築成本愈來愈高昂，包括原料和人工都在上漲，所以房價只會一直上漲，因為建商不可能蝕賣（或賺得太少）。
這種說法，在樓價不斷上升的台灣尤為盛行，而且幾乎是人人都相信。
我就不明白，在正常的資本市場，價格的高低取決於供求因素，甚麼時候開始，價格高低變成取決於售賣者的成本或主觀願望了？
因為成本高，所以價格一定要跟著提高？然後買房者一定要接受？甚麼時候開始，我們覺得消費者有義務要保證建商一定要賺錢，而且是必須賺大錢？
勞動創造價值，但價值不同於價格，價格是通過資本和供求去調節的。例如今年高麗菜豐收，導致價格大跌，農夫如想穩定高麗菜價格，就只能想辦法提高需求，不然就是將大量高麗菜丟掉，降低市場供應。
而不是說你農藥價格上升了，高麗菜就一定可以賣得貴，你的農藥價格上升關我消費者屁事？
正常的資本市場，成本上升使價格上升的原因是利潤下降，致使部份生產者退出，令供應減少。
台灣的房市卻不是這樣運行的，一方面台灣少子化令實際需求減低，另一方面建商又不斷起新樓增加供應，價格還不斷噌噌地向上升。
建築成本根本不是房價向上漲的真正原因，那些又是話術，建商通過這種話術讓你覺得房價漲是很正常的，從而產生羊群效應增加需求，他們只是在用一種虛假的藉口去製造需求。
撐起房價的最重要因素不是甚麼勞什子剛需或建築成本上漲，而是社會穩定、民眾信心、利率變化、政策傾向、實體經濟增長和股市高漲帶來的財富效應等等等等，甚至官商勾結的程度對房市帶來的影響，也比剛需或建築成本的影響高。
我們需要買房嗎？
買房不是剛需，但不代表一定不可以買房，還是要視乎個人需求。
首先我們必須正視，買房自住是改善、是慾望、是消費，同時也是投資，房子同時兼具消費和投資兩大特性，這是現實，你不能視而不見的。
有些改善可能是無價的，例如對一個地方的歸屬感或生活的安心感，尤其在台灣這種仍保留著戶籍制度的國家，不同的戶籍區域影響著你的投票權、子女的學區、生活福利等等，與日常生活息息相關。
又例如房屋裝潢的自由度，或單單免除幾年搬一次家帶來的煩擾，這些都屬於買房可以帶來的生活上的改善。
但如果從投資理財的角度來看，無論買不買房，都是投資，你不買房並不代表中立，而是反向投資，看淡房市的投資。
假設你在一個城市長期居留，沒有準備移民，一般情況下不買房相等於做空樓市，類似購入一個看空的期權（Long Put）。
因為你不買房就需要租房，由於租金和房價通常在同一方向，房價上升，你要繳交的租金就會上升，長期上升的房市將以租金增加的形式令你虧損。就算房市保持平穩，你也會損失時間值（交租），房市下跌你才可能盈利。
如果你有買入一套自住房產，是對沖了租金上升的風險，某程度上等於平倉房市。如果進一步擁有多過一套以上的房產（例如某乜Sir提倡的那種「一生三宅」），那才算是看升房市。
問題是，你不可以因為你只有一套房產，理論上是平倉房市，就可以無視賺蝕的。
因為，你帳面的賺蝕都是真實存在的，你確實可以隨時套現消費，或做其他投資選擇。
也就是說，無論你怎麼做，都會有投資的成份存在。你只要是長期居住在這個城市，又不是住公屋或和父母一起住，無論買不買房、或買多少套房，都是對後市的一種表態，都是在投資。
這就是世事弔詭之處，就像從不投資的人，事實上他們也是天天在投資，只不過他們投資的資產，名叫「現金」。
明白我的意思嗎？投資有時如同空氣無所不在，並不是說你不想參與就可以不參與的，不參與也算是一種投資。
而我們要做的是正視現實，是投資就是投資，是消費就是消費，對自己誠實些，別在虧損之後找自我安慰的理由。
當然，你找理由的原因可能是想讓自己沒那麼痛，但同時你也要明白，痛覺是人類避免傷害的關鍵機制。天生沒有痛覺的人壽命一定較短，因為無論他們是否感到疼痛，斷肢或內臟受損的真實傷害程度是不會改變的，但由於缺乏疼痛的警示，他們不懂得避開危險，結果往往是遭受更大的傷害。
同樣，一個在投資中主動關閉痛覺的人，不會懂得正視風險，虧損的可能性當然更高。
有人就會說，既然是投資，我就應該擇時入市，Time the Market，對嗎？
不是的，這牽涉到你的投資系統是甚麼，你是短期套利、波段操作、還是長期投資？
投資的系統
在我以前的全職投機生涯中，主要專注於短期套利和波段操作。
短期套利，表現在期指和股票的炒賣上，通常短至一天內、甚至15分鐘內就分出勝負，俗稱「即日鮮」（台灣稱為「當沖」）。
另一種短期套利方法，是以對沖來賺取期權金，例如不斷利用期權和期指作動態對沖。
短期套利不會關心任何基本因素，純靠技術訊號，講求機械化操作。
波段操作，平倉時間要久一些，可能是一星期至幾個月不等，選擇質素相對較佳的股票或直接利用ETF，以圖表型態作為買入沽出的依據。
例如KD線低於30出現黃金交叉同時MACD由負轉正或綠色柱狀體縮短，可以買入；KD線高於70出現死亡交叉同時MACD由正轉負或紅色柱狀體縮短，應該沽出。
同時我也有超長期投資的組合，內裡標的幾乎都是只買不沽。
所以無論是短期套利、波段操作還是長期投資，我全部涉及過。
無論哪一種交易策略，都有人可以穩定賺錢，只是難度和比例問題而已，短期套利賺到錢的人比例最低，長期投資賺到錢的人比例最高。
就像打遊戲，你可以是戰士、可以是魔法師、可以是弓箭手，難度可能不同，但都可以打得很好。
可是，如果你將技能點數亂放，一時戰士、一時魔法師、一時弓箭手，技能樹呈現野蠻生長無一長處的狀態，你就會成為四不像的散兵遊勇，那一定是打不贏的。
在同一種市況下，有人買、有人賣、有人持有，大家都可以賺錢，前提是，你必須構建一套交易系統。你是以系統去交易，而不是以情緒去交易。
多數散戶就是缺乏交易系統的散兵遊勇，心態是既要又要且要還要，一時波段操作一時長期投資，沒有紀律一昧瞎闖，最終一定死於非命。
我是不允許我的會員還停留在這樣的水平。
房地產的投資性質，毫無疑問大概率也屬於超長期投資。
很多人問過，現在美股和台股屢創新高，市盈率處於歷史少見的高位上，似乎隨時出現調整，我們是否需要清倉等待大調整出現後再入市？
現在我可以回答這個問題了。
如果你是做長期投資的，即使你知道回調的機會很高，你也必需忍受。
既然選擇了長期投資，就要儘量避免有波段操作的想法，因為兩種策略的邏輯是完全不同的。
長期投資的前提是，你認為價值的大趨勢向上，或價值趨勢平穩但持續有現金流。
如果現在的市場，你覺得價格已高於價值，也有兩種發展的可能性：一是價格下跌貼近價值，一是價值上升追上價格。
你清倉等待，前一種可能性你會贏，後一種可能性你會輸。
明白了嗎？事實上你已經拋棄了自己的系統，變成了賭博。
房地產也是一樣，無論你覺得房價會長遠向上所以做超長期投資，或是你覺得自住的利益高於未來帳面的最大虧損，無論哪一種，你大概率都無法迴避回調，大概率都要忍受回調。
如果兩樣都不是，那你不一定要買房的。
這是正視風險的態度，而不是閉上眼睛，自我安慰說自住不算投資，
同樣的道理，一樣適用於債市上。
會員們可以看到我的投資組合，任何時候都是用上全部或大部份資金。就算我預見大環境可能調整，做的最多也只是減槓桿，沒有槓桿就調整現金比例，但永遠不會清倉。
這樣的打法，當市場大幅回調時，組合一定會跟著出現帳面虧損，即使固定收益組合的波幅已遠遠不及股票。
這是無法避免的，投資本來就是盈虧同源，你的系統是長線投資或現金流投資，你就要接受帳面財富的起起伏伏，你不可能既要又要且要還要的。
這是系統的本質。
（截錄自Patreon文章）
配圖由AI生成：A realistic image of a financial advisor presenting a dual investment portfolio to a client, one man and one woman, with charts of stock performance on one side and images of various real estate properties on the other, both appearing confident and engaged in the discussion.
註：以上提及的標的沒有任何投資建議成份。投資是個人行為，敬請自行研究並自負盈虧與責任。
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