閒談台灣樓市（一）

　　前些日子，有位準備移民台中的網友詢問我關於台中的樓價，好奇心下問了一些她的想法，原來她打算一到台灣就在小孩讀書的學校附近置業。天呀！據我所知，該網友不是甚麼大富之家，移民台灣前還要賣了香港的房子作為未來的生活費，而且之前來台中旅遊的次數不超過五次，東南西北都還沒未弄清楚，風土、人情、交通、區份幾乎一無所知，甚至連日後是否適應得了、是否真的長住在台中都未知，就敢砸大錢在這裏置業？

　　我發現這是一般香港人的通病，總是喜歡將香港的標準搬來其他地方。香港的樓價從2003年開始，除了2008-2009年，幾乎沒有跌過，而且升值的速度就像火箭一樣。現在一千萬港幣（四千萬台幣），在一般市區內最多只能買到實用面積400呎（約11.24坪）以下的殘舊老房。一般人要「上車」，沒有助力（例如父幹或母幹）是付不起首期的，然後一家四五口擠在這小屋裏，為此小宅打工三四十年，這就是「樓奴」的由來。

　　當然，這樣也創造了一大班懂得在早期買樓，然後一開二、二開四而財務自由的土豪，也使香港成為「富者田連阡陌，貧者無立錐之地」的城市。所以香港人的經驗，就是不管如何，只要有能力（或沒有能力），都一定要買房，越早越好，因為愈遲買，以後就愈買不起。樓市是永遠不跌、永遠「GoGoGo」的！

　　可惜，台灣可不吃這一套。以台北市為例，樓價自二零一四年到達高峰後，逐年緩跌，直至近年才有一點見底回升的跡象，但距離高位還有一段距離。

(來源: 台灣內政部不動產資訊平台)

　　事實上，台灣的九成物業是屬永久地權，買樓會得到地權。例如台灣的「透天厝」，亦即獨立屋（未必如香港村屋以三層為限），建築物的所有權，從地下到地上所有樓層所佔地面面積，土地百分百屬於自己的。至於大廈住宅，土地權也會平均分給所有業主。究其原因，台灣與香港不同，並沒有太大土地問題（事實上香港的土地問題是全世界最嚴重的），土地不是非常值錢，所以樓房不一定是升值的。

　　此外，台灣新成樓有很高的溢價，而房子一旦超過十年，價格可以跌三份之一。所以即使同一區份，不同樓齡的房屋，房價與租金可以相差很大。想像一下，如果樓價指數不升不跌，你買入房子後十年，就損失三份之一樓價的情況（還未計按揭成本）！

　　上圖是我隨手在街上拍下，一幢二十年樓齡的國宅類住宅（類似香港已補地價、在自由市場交易的居屋）的開價與外貌。此國宅所屬的區份屬於台中的蛋白區，但因靠近科學工業園與大學，頗多中產、外籍人仕與香港人聚集，加上交通與配套全面，樓價與租金其實很貴，可能僅次於台中七期豪宅區或文化氣息著名的西區。

　　以此街招來看，國宅的四房單位租金開價不到七百萬台幣（一百七十五萬港幣），三房單位開價則不到六百萬台幣（一百五十萬港幣）。但一街之隔的五年私樓「太子Ｘ世紀」，三房單位的成交價在一千二百萬台幣（三百萬港幣以上）以上，足足貴了一倍。當然，國宅未必可以直接與私樓比較，我想說的是，在台灣居住，即使是同一區份，價錢選擇還是很多的。

　　順便說一說，我曾陪朋友看過此國宅的一個四房單位租盤，目測屋內實用面積超過一千二百呎，包傢俬電器管理費與一個私家車位，記得屋主開價好像是月租金兩萬台幣左右（約五千元港幣）。當時我與朋友還覺得以此屋苑的樓齡與裝修，開價有點喪心病狂，拂袖而去。

　　台灣人可以感覺到，台灣的樓盤近幾年一直供過於求，台中是其中一個重災區。這裏到處可見新樓廣告，新發展區到處都是建築地盤或新成屋，我不知道有多少台灣人會買，但感覺好像很多都有價無市。其中有一些被台灣人棄若敝屣、賣不出去的高價樓盤，就會通過香港代理到香港推銷。在香港，新成屋（一手樓）或預售屋（樓花）的發展商價單是鐵價不二的；但台灣不同，發展商的價單多數就是擺著好看的。所以在台灣，購買新成屋或預售屋時，購買者會與發展商討價還價，實際成交價往往是價單的七折甚至六折。一些香港人不懂，笨頭笨腦傻里吧唧地以價單上的價格高價接貨，還以為揀了便宜，沾沾自喜地在FB炫耀，實是做了羊牯而不自知。

　　台灣樓宇，除了升值潛力不明，出租回報率低（扣除管理費、維護費用與空屋期後可能只有1-2%年回報率）外，還有買入容易賣出難的問題。在台灣通過仲介買賣樓宇，買方佣金是成交價1-2%，賣家佣金則是成交價4%，賣家付出的佣金比買家高出不止一倍，強弱勢可見一斑。要扭轉此趨勢，除非台灣政府放寛陸資買樓規範，但這是我最不樂見的。

　　其實台中最昂貴的蛋黃區未必是最有投資潛力的，反而一些新發展或重劃的地區，新樓處處、環境優越，而且價格親民得多，有些更處於將來落成的捷運站週邊。在下一篇，我將分享與朋友到離市中心二十分鐘車程的台中市太平區看樓的親身經驗。

（待續）