2017年4月17日 星期一

與理財顧問見面

  有閱讀過我之前網誌的朋友都知道,我在某美資銀行有一個城市金戶口,利用其特有的「增值投資組合」以槓桿形式擁有一些債券基金(債基),以達致每月收息的效果。
  首先再解釋一次甚麼是「增值投資組合」,即將你放在城市金戶口的投資產品(包括債券、基金或結構性產品)作為抵押品,以一個甚低的借貸利率將資金槓桿倍增,額外資金再投資於債券(只限一些長年期投資級別債券)、基金及結構性產品上。而最多人做的,就是將每月收息的債基槓桿後再投資,利用息差提高債基收息率(也就是乜Sir念茲在茲的「債基疊加」)。
  我現時債基組合的槓桿率約為1.8左右,美元與港元的借貸金額比例為54:46,借貸利率為一個月Libor + 1.4(美元)與一個月Hibor + 1.4(港元)。由於Libor近年加息比Hibor頻密得多,以現時利率計算,美元借貸息率已升至接近2.4%,而港元借貸息率則是1.82%左右。加息週期下,息差會繼續收窄。
  之前我收到消息城市金戶口好像將會降低借貸息率,就提醒我那個「好日都唔理下我」的理財顧問,如果有新的改變就第一時間通知我。終於,上星期理財顧問聯絡了我,聲稱有新的借貸息率,我就在上星期三與他見了一次面。
  原來「增值投資組合」有一些改變,但新的借貸息率卻是屬短期優惠性質,詳情如下:
  1. 以前「增值投資組合」可供抵押的投資產品只限債券、基金或結構性產品,現在擴展到股票。現階段有37隻藍籌股票可以抵押,LTV由40%至50%不等,即槓桿率最多有兩倍。可惜槓桿後的額外資金暫時仍只能購買債券、基金或結構性產品,但相信日後將擴闊到股票購買。
  2. 在四月三十日前,新客戶或原有舊客戶使用「增值投資組合」進行新的槓桿貸款,借貸息率為Libor / Hibor + 0.9,即年利率1.9%(美元)或1.32(港元)左右,但舊的借貸並不適用。這個優惠在四月底後會否繼續尚未知道。
  Libror / Hibor + 0.9的借貸息率很吸引,尤其是港元借貸,比IB還低了一大截,可暫時緩解息差日益縮窄的問題。可惜我沒有額外資金再投入,如果我要享用這個息率,只有兩個辦法:
  1. 沽出現有債基,償還舊的借貸,然後再以新的息率重新槓桿買入債基,順便趁此機會重整債基組合。但重新買入債基需付1.5%的認購費,未見官先打八十大板,是我所不願見的。
  2. 將手頭上的股票轉入「增值投資組合」作抵押,以新的息率借出新資金再投資。但我手頭上符合抵押條件的藍籌股票並不多,一部份已轉到IB作為IB的借貸Buffer,另一部份則是利用來作股票期權以賺取期權金。
  所以這個新的借貸息率可能最後還是不關我的事。
  談完了正事,我就與理財顧問天南地北地閒聊起來。我上次見到他的時候,他正愁著買樓的事務。我的這位理財顧問有個三歲女兒,一家三口加上一隻貓一直都是租樓住,五年內搬了三次,現在租住的樓剛住滿一年,又被業主加租25%,終於咬咬牙決定買樓以停止這種流浪的生涯。他尋找的是將軍澳、黃大仙或牛池灣之類二線市區的樓盤,但看樓看了幾個月,不是甩皮甩骨、近垃圾站、就是貴得離譜,二十多年樓齡、實用面積四百多呎的單位,竟要價六七百萬港元。這位理財顧問從事銀行業已經十幾年,工作算穩定,又可以拿到極優惠的銀行內部按揭利率,所以對於早幾年選擇租樓不買樓的決定,他是悔得腸子都青了。
  當時我給了他一些意見,建議他其實不一定要求接近港鐵站的私人屋苑,可考慮離港鐵站稍遠一些的自由市場居屋盤源,無論價格、開則或樓齡都合理得多。而尋找此類盤源,附近的小型地產代理鋪可能比大型地產代理鋪(例如中原、美聯之類)更優勝,開價也較貼地,這是由於這種地產鋪大都是做附近街坊客生意之故。
  結果這次見面理財顧問告訴我,他真的聽從我的意見,順利買到了樓,現在正開始裝修,準備七月份搬入。他選擇的樓盤正是我上次大力推介的一個居屋屋苑,位於將軍澳區,距離港鐵站十分鐘腳程。他購買的單位處中高層,三房兩廳,建築面積660呎,實用呎數594呎(只有居屋才能做到如此驚人的九成實用率),買入價是540萬,比銀行的網上估價低一截,而且是該屋苑樓下的一間小型地產鋪的獨家盤。買入單位後數天,樓下極低層的一個同面積同方向單位也成交了,售出價是580萬,幾天內成交價升了將近一成(還是低層成交),現在的樓市真是夠癲狂的!
  某些人經常在自己的網誌中「狂踩」居屋樓盤,理由不外乎是不能加按套出現金、升值力不足,或質素較次等等(但買最破舊的唐舊樓劏房卻大力鼓勵)。其實補了地價的居屋根本與私人樓盤無異,轉按或加按悉隨尊便。至於與同區私人樓盤相比升值金額有所不及可能是真的,但這與居屋本身價格比私人屋苑有折讓有關。而且,我始終認為投資與消費應該分開,自住樓宇應該先屬消費品,其次才算投資品吧。
  至於居屋質素較次,本身住在居屋的我卻並不覺得。與私人屋苑相比,居屋確實缺乏了會所、或者保安沒有那麼殷勤、或者大堂沒有那麼土豪,但羊毛出自羊身上,這些都反映到管理費上。以我所居住的居屋為例,管理費每呎不到HK$1.1(建築面積計),而同齡私人屋苑管理費每呎超過HK$2,每月多交的管理費,足夠加入最貴的健身中心再加上每星期搭計程車去健身中心的來回車費!
  我有一位朋友,他本身有超過五六個私人樓宇單位收租,資產值有幾千萬,卻與我住在同一個居屋屋苑。他並沒有犠牺自己的生活質素-他是買了三個最大的相連單位自行打通成豪宅的(至於會否被釘契他才不在乎)!
  事實上許多私人參建的居屋質素並不比私人樓宇輸蝕,其間隔與實用率更是私人樓宇望塵莫及-請問你可以找得到八九成實用率、沒有窗台的私樓嗎?像我的理財顧問這種買樓自住的剛性需求,住屋根本是消費性為主,性價比才是最重要的。為了所謂投資考慮,買一幢唐樓收租,然後自己一家大小幾年搬一次屋,流離浪蕩、小朋友年年轉校,這種所謂「雙租族」的生活真有那麼好過嗎?


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  約一年多前,當時八歲的女兒在完全沒有人教她的情況下,開始成為當代最無聊的Youtuber,經常拍片擺上自己的Youtube頻道。以下是她最近拍的介紹自己所畫的畫,以一個從未學過畫畫的九歲小孩來說,不知是否算是有一點點天份:
  由於她拍的片的質素問題,來來去去只有幾個相識的人給Like。為增強她的自信,我這個做爸爸的唯有背後使橫手:各位如果支持我繼續寫下去,除Like我的Facebook外,希望各位都可以到她的頻道,Like一下她新拍的片(當然可以訂閱她的頻道就更好了,哈哈!)。她的頻道是:

43 則留言:

  1. 阿女好叻喎!!
    講野應該牙尖咀利有文有路個種~
    另"一家大小幾年搬一次屋,流離浪蕩、小朋友年年轉校"其實不同意, 好多人唔肯被加租鬥氣, 或者附近無乜屋苑吧? 正常加租如少過市價可續, 高過咪搬番同屋苑.
    再者, 生意上加番價, 抵消加租有突. 搬屋搵人搬, 也是有限錢.

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    1. 哈,佢其實好細膽好宅,係屋企牙尖咀利,係出面變鵪鶉。
      至於我講租樓嗰段,不適用於70兄,係針對我所見的基層。我見到不少case,係家庭收入剛夠租一層三四百呎小單位,一到租約將滿就好徬徨,又擔心加租又驚搵唔到屋。
      我絕無意鼓吹罝樓,事實上現時樓價根本不值。但如果呢類家庭決定買樓,就唔好做咩雙租族,依自己能力俾小朋友一個安穩的家好過。
      70兄level唔同,不在此限。

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  2. 風兄女有40人點閱個篇好好笑, 唔準影樣XD

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    1. 哈哈,應該加上屋企人都唔準上鏡。

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  3. Kristal妹妹好可愛啊👍祝風兄和你家人復活節快樂=)

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    1. 多謝。亦祝Cherry妹復活節快樂,事事如意!

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  4. 我以前都住居屋,交通及康娛措施真的很不錯👍

    現時住單幢,保安周不時hea到瞓著,附近冇乜公園...但幸好我除工作外也甚少出外,間中在家露台看書或BBQ已滿足。

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    1. 單幢係差d,無乜設施但住戶少管理費減唔到幾多。不過講真就算屋苑有會所泳池,我可能一年都去唔到幾次。

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  5. 我依家成日都返去舊時的(私人參建)居屋屋苑食飯,就連乾洗西裝都平啲!日後退休不排除搬返去住。

    居屋財務安排問主要係綠表與居二市場的按揭年期問題:
    http://magician__yang.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=8182708

    至於美帝銀行的優惠,我成手藍籌,等我走去問下先!Thanks for sharing

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    1. 我呢篇講緊已補地價的居屋,即係自由市場任何人都可買到的。
      綠表同居二市場的確有好多限制,出租又唔得,加按又唔得。

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    2. //我呢篇講緊已補地價的居屋

      我知呀,所以已補地價居屋不在此限。已補價業權跟私樓一樣,市價(相對私樓)折讓只反映發展商及「鄰居質素」而已(所以太古城仲咁受歡迎!)。
      阿乜sir成日教人加按一開二收租,梗係睇唔起居屋喇!

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    3. 係乜Sir心中,點止睇唔起居屋,普通私樓都不放在眼內。天下間只有買舊樓再劏房出租,賺盡窮L錢才是王道!

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  6. 雙租族其實可以俾大家改善居住環境架。好似我咁加幾千蚊,可以住大一倍。唯一一樣就唔可以亂買嘢。到時搬就大檸樂。生活指數主要睇區分,我上星期去灣仔食lunch.食碗粉最平都接近50蚊

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    1. 各人有各人考慮,有人追求安全感與穩定性,有人追求升值與居住環境,視乎自己需要吧。

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  7. 風兄女女好有趣,忍唔住一口氣睇左幾條片

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    1. 哈哈,Mike兄真有耐性,我有時睇佢d片悶到瞓著咗😌

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  8. 我覺得雙租族最大的風險係要承擔自己物業有租霸風險之餘, 又要考慮房東唔續租, 除時被打兩巴, 特別係有小朋友, 有更大的壓力

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    1. 是的,租樓俾人有風險,自己租樓又有風險。有家庭負擔嘅,要量力而為。

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    2. 另外風兄八卦下你覺得銀行的理財顧問有無作為? 是為真係會俾到D 好的advise 比你? 因我都想研究下 :P

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    3. 其實你見我俾advise佢多過佢俾advise我就知有無作為啦,投資都係靠自己好D。但理財顧問又唔係完全無用,打好D關係第時銀行有咩新優惠、新投資產品佢都會第一時間話你知。

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    4. 都是互惠互利的關係吧。

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    5. 租霸當然可怕,不過租金過咗某個數,租霸會小d.公司客又會小d.兩樣加起就再小d。
      加租當然驚啦,好在我業主有好多物業。加租會吖,唔續租機會小d。
      風兄講得啱,各有所需。

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  9. 風兄,Libor / Hibor + 0.9是那家美資銀行,可否email告知?
    annkan9805@yahoo.com.hk

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  10. 請問風兄有沒有經驗從IB戶口将美元轉去HK Citibank?
    我發現transferUS$180,只收到US$173。問HK citibank 和IB 都答不到這個收費是如何計算出來的!

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    1. 慚愧開立IB戶口這麼久還未提款過。
      IB每30天可有一次免費提款,之後才有收費。Citibank接款應該都無收費。建議還是要繼續追問Citibank & IB。

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  11. 上月提港元到Citibank HK 是全数入賬的。沒有费用。
    今个月提美元,發現有费用。IB答他們沒收费。citibank HK 答是美國routing bank的收费,但他們不知如何計算。
    現在唯有請IB追查美國routing bank(應該是citibank US)是如何收费的!
    如有消息再分享。
    謝謝!

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    1. 謝謝分享,原來提取美金要經美國routing bank而有收費,真係試咗先知,多謝你告知!

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    2. 我年頭試過由 Citibank 存美元到 Citibank us 都無收費, 照計提款都係同一條 route, 本來估都應該係免費,估唔到依家要收費。
      我在IB的asset 不夠 waivemonthly fee, 一個月通常用唔哂10美元,所以依家都係會將美元轉港元,commission 不用白不用。

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    3. 我試過好幾次存美金到IB,由Citibank HK到IB的Citibank US都無任何收費,對上一次係二月頭,如果係同一條route無理由調番轉有收費。

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    4. Dear all,
      After 2 weeks' waiting, I got the reply from IB:
      'The response we have received in regards to your enquiry from Citibank was due to the Credit Party - Citibank Hong Kong who has a $7 CFD set up on their profile when the payment is done through MT103 and amount is less than $1000.00.'

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    5. 即係低過1000元有收費?

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    6. 追问紧IB,高过$1000有否收費?

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    7. IB覆了:高过$1000,沒有收費。所以低於$1000,有$7低費。

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    8. 收到,即係美金提款唔好提得太少。

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  12. 謝風兄咁好嘅文章,又上咗一課。

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  13. 今日認真睇下,畫風同池某女兒幾乎一模一樣,真係開心大發現。XD

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    1. 咁開心?池兄女兒幾多歲?是否呢個年紀都興畫呢種。:)

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    2. 12歲。介紹佢觀賞下Kristal的傑作先。

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    3. 哈,見笑了,可以請她留言指教下。

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  14. 風兄女兒的畫好靚,很有天份^^

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